Gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için en önemli gündem maddelerinden biri olmaya devam etmektedir. Bursa ve çevresinde artan konut talebi ve ekonomik göstergeler, kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerini sancılı bir sürece dönüştürebilmektedir. Kiracılar "Ev sahibim ne kadar zam yapabilir?" endişesi taşırken, mülk sahipleri ise "Yatırımımın karşılığını nasıl alabilirim?" sorusuna yanıt aramaktadır. Av. Uğur Güler Hukuk Bürosu olarak, bu kapsamlı rehberde Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kira artış oranlarını, 5 yıl kuralını (kira tespit davası) ve tahliye süreçlerini detaylıca ele alacağız. Unutmayın, Bursa Osmangazi'deki ofisimizde sunduğumuz danışmanlık hizmetiyle somut olayınıza özel hukuki yol haritasını birlikte çizebiliriz.
1. Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? Yasal Dayanaklar
Türk hukuk sisteminde kira artışları, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus şudur: Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya sözleşmede belirlenen oran yasal sınırın üzerindeyse, artış oranı kanuni üst sınır olan TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlanır. Ev sahibinin "Enflasyon %80 oldu, ben de %80 zam yapıyorum" deme hakkı, yasal sınır TÜFE ortalaması daha düşükse hukuken geçersizdir.
2. 5 Yıl Kuralı Nedir? (Kira Tespit Davası)
Kiracılık ilişkisinde en çok kafa karışıklığı yaratan konulardan biri "5 yıl kuralı"dır. TBK Madde 344/3 uyarınca; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir.
Bu durumda hakim;
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranını,
Kiralananın durumunu,
Emsal kira bedellerini,
göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Yani, 5 yılını doldurmuş bir kiracı için artış oranı sadece TÜFE ile sınırlı kalmayabilir, bölgedeki rayiç bedellere (emsallere) göre güncelleme yapılabilir. Bu dava türüne "Kira Tespit Davası" denir. Bursa gibi hızla gelişen ve kira bedellerinin semt bazlı değişkenlik gösterdiği illerde bu davalar oldukça yaygındır.
3. "10 Yıl" Uzama Süresi ve Tahliye Hakkı
Kiracı hakları oldukça güçlü koruma altındadır ancak bu koruma sonsuz değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her yıl sözleşmeyi yenileme hakkına sahiptir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bu "10 yıllık süre", sözleşmenin bitiminden itibaren işlemeye başlayan uzama yıllarıdır. Yani 1 yıllık bir sözleşme yaptıysanız, 1 yıl + 10 yıl uzama süresi sonunda (toplam 11. yılın sonunda) ev sahibi sizi tahliye edebilir. Ancak bunun için sözleşme bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunması şarttır.
4. Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Sadece kira bedelinde anlaşamamak tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kanunda sayılan sınırlı sebepler (TBK m. 350 ve devamı) şunlardır:
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi varsa dava açılabilir. Bu ihtiyaç samimi ve zorunlu olmalıdır.
Yeniden İnşa ve İmar: Yapının esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte kullanım imkansızsa tahliye istenebilir.
Kiracının Temerrüdü (İki Haklı İhtar): Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtarname alırsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve boşaltmamışsa, ev sahibi icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. (Taahhütnamenin geçerlilik şartları hukuki uzmanlık gerektirir).
5. Bursa'da Kira Hukuku ve Bölgesel Dinamikler
Bursa; Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım gibi metropol ilçeleriyle gayrimenkul hareketliliğinin en yüksek olduğu şehirlerden biridir. Özellikle sanayi bölgelerine yakınlık, üniversite öğrencileri ve göç dalgaları, kira uyuşmazlıklarını artırmaktadır.
Osmangazi merkezli ofisimizde sıkça karşılaştığımız davalar şunlardır:
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği itirazları.
Rayiç bedel üzerinden kira tespit davaları.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında samimiyet sorgulaması.
6. Neden Bir Avukata Danışmalısınız?
Kira hukuku, şekil şartlarının çok sıkı olduğu bir alandır. Örneğin; ihtarname süresinin 1 gün kaçırılması veya tahliye taahhütnamesindeki bir tarih hatası, haklı olduğunuz bir davayı kaybetmenize ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemek zorunda kalmanıza neden olabilir.
Av. Uğur Güler olarak, müvekkillerimizin haklarını en ince detayına kadar savunuyor, süreci şeffaflıkla yürütüyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular:
Soru: Ev sahibim "Oğlum gelecek" diyerek beni çıkardı ama başkasına kiraladı. Ne yapabilirim?
Cevap: Eğer ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye ettikten sonra 3 yıl geçmeden haklı bir sebep olmaksızın evi başkasına kiralarsa, eski kiracıya (size) son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Soru: Kira sözleşmem yok, sözlü anlaştık. Haklarım var mı?
Cevap: Evet, kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik şartı değildir. Sözlü sözleşmeler de geçerlidir ve kiracı aynı yasal korumalardan yararlanır. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman önerilir.
Soru: Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Cevap: Yasal olarak depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Sonuç
Hukuk, detaylarda gizlidir. Kira artışı, tahliye tehdidi veya sözleşme yenileme süreçlerinde kulaktan dolma bilgilerle hareket etmek yerine, uzman bir hukukçudan destek almak sizi maddi ve manevi zararlardan korur.
Bursa'nın her bölgesine hizmet veren Av. Uğur Güler Hukuk Bürosu, Osmangazi'deki merkezinde kapılarını sizlere açıyor. Sorularınız, sözleşme incelemeleriniz ve dava süreçleriniz için danışmanlık fırsatımızdan yararlanmak adına bizimle iletişime geçebilirsiniz. Haklarınız, güvencemizdir.
