Kira Hukuku, mülk sahibi (kiraya veren) ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi, kira sözleşmesinin kurulmasını, tarafların hak ve borçlarını ve sözleşmenin sona erme (tahliye) hallerini düzenleyen, Borçlar Kanunu'nun en önemli ve dinamik alanlarından biridir. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, enflasyonist baskı ve konut/iş yeri arzındaki sıkıntılar, kira uyuşmazlıklarını toplumsal bir mesele haline getirmiştir.
Bursa gibi hem sanayi hem de göç alan büyük bir şehirde, kiracı ve mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar kaçınılmaz olarak artmıştır. Geçici olarak getirilen %25 kira artış tavanı, yeni "zorunlu arabuluculuk" şartı ve tahliye davalarındaki karmaşık prosedürler, bu alanda uzman bir hukuki desteği zorunlu kılmaktadır. Güler Hukuk Bürosu olarak, Kira Hukuku'nun tüm bu karmaşık dinamiklerine hâkim kadromuzla, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını korumak için Bursa'da etkin avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunuyoruz.
Mülk sahipleri için en sık karşılaşılan sorunlar, kiranın zamanında ödenmemesi, fahiş artış sınırları nedeniyle mülkün değerinin altında kirada kalması veya kiracının mülkü tahliye etmemesidir. Güler Hukuk Bürosu olarak mülk sahiplerine sunduğumuz temel hizmetler:
Tahliye süreci, kanunda çok sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır ve en küçük bir usul hatası, davanın yıllarca uzamasına veya reddedilmesine neden olabilir.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Ödenmeyen kiralar için (bir kira döneminde iki haklı ihtar çekerek veya tek bir ihtarname ile 30 gün süre vererek) temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması ve icra takibi yapılması.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba) konut ya da iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması. Bu davalarda "ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunun ispatı kritik önem taşır.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Mülkü yeni satın alan kişinin, kanunda belirtilen sürelere uyarak (satın almadan itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek kaydıyla 6 ay sonra) kiracının tahliyesini talep etmesi.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye: Kiracının, kira sözleşmesi kurulduktan sonraki bir tarihte imzaladığı ve mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi veya dava yoluyla tahliyenin sağlanması.
Yeniden İnşaat ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye: Mülkün yeniden inşası veya kapsamlı bir tadilat gerektirmesi durumunda tahliye davası açılması.
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye: Belirsiz süreli hale gelmiş veya belirli süreli olsa dahi 10 yıllık uzama süresini doldurmuş kira sözleşmelerinin, kanuni süreler içinde ihtar çekilerek sebep göstermeksizin feshedilmesi.
Özellikle %25'lik artış tavanı (Konutlar için) dışındaki iş yerleri veya 5 yılını doldurmuş konutlar için, kiranın güncel rayiç bedellere getirilmesi amacıyla açılan davalardır. Güler Hukuk, emsal kira bedelleri ve bilirkişi raporları doğrultusunda adil bir kira bedelinin tespiti için süreci yönetir.
Kiracı, hukuken "zayıf taraf" olarak kabul edilir ve kanunlar tarafından korunur. Ancak bu hakların bilinmesi ve doğru zamanda kullanılması gerekir.
Haksız Tahliye Taleplerine Karşı Savunma: Mülk sahibinin "ihtiyacım var" gibi gerekçelerle açtığı davalarda, ihtiyacın samimi olmadığının ispatı ve kiracının konut hakkının savunulması.
Kira Artışının İptali veya Tespiti: Yasal sınırların (TÜFE veya %25 tavanı) üzerinde yapılan fahiş kira artışlarına karşı hukuki yollara başvurulması.
Depozito İadesi: Kiralanan mülke zarar verilmemiş olmasına rağmen haksız yere iade edilmeyen depozito bedellerinin icra takibi veya dava yoluyla tahsil edilmesi.
Mülkteki Ayıp ve Kusurlar: Kiralanan yerdeki (örneğin; rutubet, tesisat sorunu vb.) yaşamayı zorlaştıran kusurların giderilmesini talep etme veya kira bedelinden indirim isteme.
ÖNEMLİ BİLGİ: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, Kira Hukuku kaynaklı uyuşmazlıkların (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) büyük çoğunluğunda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. (Dava şartıdır).
Bu aşama, basit bir formalite değildir. Arabuluculuk müzakereleri, davanın yıllarca sürmesini engelleyebilecek bir fırsattır. Güler Hukuk Bürosu olarak, Bursa'daki zorunlu arabuluculuk süreçlerinde müvekkillerimizi bizzat temsil ediyor, müzakere masasında hukuki argümanlarımızı güçlü bir şekilde sunarak müvekkilimizin haklarını en üst düzeyde koruyan bir anlaşmaya varılması için çalışıyoruz.
Kira uyuşmazlıklarının çoğu, başında eksik veya hatalı hazırlanmış kira sözleşmelerinden kaynaklanır. İnternetten bulunan standart sözleşmeler, mülkün veya tarafların özel durumlarını yansıtmaz.
Güler Hukuk Bürosu, hem konut hem de (özellikle AVM veya cadde mağazacılığı gibi) ticari iş yerleri için, gelecekteki potansiyel riskleri öngören, tahliye taahhütnamesi gibi güvenceleri içeren, tarafların haklarını net bir şekilde belirleyen özel kira sözleşmeleri hazırlar.
Güncel Mevzuat Hakimiyeti: %25 tavanı, zorunlu arabuluculuk gibi sürekli değişen Kira Hukuku mevzuatına ve Yargıtay içtihatlarına tam hakimiz.
Yerel Piyasa Bilgisi: Bursa'nın hangi bölgesinde rayiç kira bedellerinin ne olduğuna dair yerel dinamikleri biliyor, kira tespiti ve uyarlama davalarında bu bilgiyi etkin kullanıyoruz.
Hızlı ve Etkin Çözüm: Kira davaları, hem kiracı hem de mülk sahibi için zaman kaybı ve ekonomik kayıp demektir. Arabuluculuk ve dava süreçlerini mümkün olan en hızlı şekilde sonuçlandırmayı hedefleriz.
Dengeli Yaklaşım: Hem kiracı hem de kiraya veren vekilliği tecrübemiz sayesinde, karşı tarafın olası hamlelerini öngörerek strateji geliştiririz.
Kira sözleşmenizden veya kira uyuşmazlığınızdan kaynaklanan sorunlar için Bursa'da kira hukuku avukatı desteğine ihtiyaç duyuyorsanız, hak kaybı yaşamadan önce Güler Hukuk Bürosu ile iletişime geçin.
