Deprem riskine karşı güvenli bir yuvaya kavuşma hayaliyle evini yıktıran, kiraya çıkan ve inşaatın bitmesini umutla bekleyen binlerce arsa sahibi için sürecin yarım kalması tam bir kâbustur. Temeli atılıp aylarca çivi çakılmayan inşaatlar, telefonlara çıkmayan müteahhitler veya projeyi başkasına devredip ortadan kaybolan firmalar, kentsel dönüşüm sürecini içinden çıkılmaz bir hukuki çıkmaza sürükler.
Toplumda, özellikle arsa sahipleri arasında "Müteahhit işi geciktirdi, noterden bir ihtar çeker kovarız, yarın da başka müteahhitle anlaşırız" şeklinde oldukça tehlikeli ve hukuken geçersiz bir yanılgı vardır. Noter huzurunda imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (KKİS), hukuki tabiriyle "çift taraflı ve ağır bağlayıcı" sözleşmelerdir; öyle tek taraflı bir mektupla yırtıp atılamazlar. Yanlış yapılan bir fesih girişimi, arsa sahiplerini yıllarca sürecek tazminat davalarıyla yüz yüze bırakabilir.
Bu makalede, 2026 yılı güncel Yargıtay içtihatları ve 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'ndaki devrim niteliğindeki değişiklikler ışığında; duran inşaatlarda sözleşmenin nasıl feshedileceğini, "Salt Çoğunluk (%50+1)" kuralının gücünü ve geriye/ileriye etkili fesih farklarını Avukat Uğur Güler'in uzman perspektifiyle inceliyoruz.
1. Genel Kural ve Zorluk: Mahkeme Kararı Olmadan Fesih Olur Mu?
Borçlar Kanunu'na göre, gayrimenkul devri (tapu vaadi) içeren Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri resmi şekilde (noterde) yapılmak zorundadır. Hukukun temel bir kuralı vardır: Resmi şekilde yapılan bir sözleşme, kural olarak ancak tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya "Mahkeme Kararıyla" feshedilebilir.
Eğer müteahhit "Ben yapamıyorum, sözleşmeyi karşılıklı iptal edelim" deyip notere gelmiyorsa, arsa sahipleri Asliye Hukuk Mahkemesinde yıllarca sürecek bir "Sözleşmenin Feshi" davası açmak zorundaydı. Ancak kentsel dönüşümdeki mağduriyetlerin artması üzerine kanun koyucu bu kurala devasa bir istisna getirdi.
2. 6306 Sayılı Kanun'un Verdiği Süper Güç: İdari Yoldan Tek Taraflı Fesih
Eğer binanız 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında "Riskli Yapı" ilan edilerek yıkılmışsa, mahkemelerde yıllarca sürünmenize gerek yoktur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (İl Müdürlükleri) üzerinden sözleşmeyi idari yolla, tek taraflı olarak feshedebilirsiniz.
Bunun için şu şartların oluşması gerekir:
-
İşin Durması veya Başlamaması: Bütün tapu devirleri ve ruhsat işlemleri tamamlanmasına rağmen, müteahhit 1 yıl boyunca inşaata hiç başlamamışsa veya inşaata başlayıp en az 6 ay boyunca çivi dahi çakmamışsa bu yola başvurulabilir.
-
İhtarname Aşaması: Arsa sahipleri, müteahhide noterden "İnşaata başla/devam et, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğiz" şeklinde bir ihtarname çeker ve genellikle 30 günlük bir ek süre verir.
-
Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne Başvuru: Verilen sürede inşaat başlamazsa, arsa sahipleri İl Müdürlüğüne başvurarak sözleşmenin resen feshedilmesini talep eder.
-
Salt Çoğunluk Kuralı (%50+1): Geçmiş yıllarda kentsel dönüşümde karar almak için arsa payı bakımından 2/3 çoğunluk aranırken, güncel yasalarla bu oran Salt Çoğunluğa (%50+1) düşürülmüştür. Yani arsa payının yarısından bir fazlasına sahip olan malikler, müteahhidi gönderme ve yeni müteahhit seçme kararını rahatlıkla alabilir.
3. İnşaat Belirli Bir Seviyeye Gelmişse: Geriye ve İleriye Etkili Fesih
Eğer 6306 sayılı kanunun şartları oluşmamışsa veya inşaat büyük oranda bitmiş ama müteahhit kaçmışsa, konu mahkemeye taşınır. Burada Yargıtay'ın çok kritik bir "İnşaat Seviyesi" kriteri devreye girer:
A. Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme)
İnşaat seviyesi kaba inşaat aşamasındaysa veya Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre %90'ın altındaysa, sözleşme "geriye etkili" feshedilir.
-
Sonucu: Sözleşme hiç yapılmamış gibi en başa dönülür. Müteahhit o güne kadar yaptığı imalatların bedelini (haksız zenginleşme kurallarına göre malzeme parası olarak) arsa sahiplerinden talep edebilir, ancak binadan tapu (daire) alamaz. Eğer müteahhide önceden tapu devredilmişse, bu tapular iptal edilerek arsa sahiplerine geri döner.
B. İleriye Etkili Fesih
Eğer müteahhit binayı bitirme aşamasına getirmiş, inşaat seviyesi %90 ve üzerine çıkmış (sadece boya, badana veya ince işçilikler kalmış) ancak projeyi terk etmişse, mahkeme "ileriye etkili" fesih kararı verir.
-
Sonucu: Müteahhidin yaptığı iş oranında tapu hakkı korunur. Ancak arsa sahipleri, kalan eksik işlerin bedelini, gecikme cezalarını ve kira kayıplarını müteahhide düşen bağımsız bölümlerden (dairelerden) satarak veya bedelini tahsil ederek karşılarlar.
4. Fesih Öncesi Yapılması Gereken En Hayati İşlem: "Delil Tespiti"
Müteahhidi göndermeden veya fesih davası açmadan önce yapılması gereken ilk ve en önemli hukuki adım Sulh Hukuk Mahkemesinden Delil Tespiti yaptırmaktır.
Mahkeme aracılığıyla bir bilirkişi heyeti inşaat alanına gider ve inşaatın yüzde kaç seviyesinde olduğunu, yapılan işlerin kalitesini (ayıplı olup olmadığını), kullanılan malzemelerin değerini ve eksik işlerin maliyetini resmi bir raporla kayıt altına alır.
Bu tespit yapılmadan inşaata başka bir müteahhit sokulursa; eski müteahhit "Ben orayı %80 bitirmiştim, yeni gelen sadece boya yaptı" diyerek tüm hakları talep edebilir ve siz aksini ispat edemediğiniz için davayı kaybedersiniz.
Avukat Uğur Güler ile Yılan Hikayesine Dönen İnşaatları Çözüme Kavuşturun
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin feshi; sadece noterden bir kağıt göndermekten ibaret olmayan, içinde "Delil Tespiti, Tapu İptal ve Tescil, Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı), Eksik ve Ayıplı İş Bedeli" gibi son derece kompleks davaları barındıran teknik bir gayrimenkul hukuku savaşıdır. Arsa sahiplerinin yasal prosedürleri (ihtar sürelerini, %50+1 çoğunluk kararlarını) yanlış işletmesi, müteahhitlerin "Beni haksız yere kovdular, kâr kaybımı verin" diyerek açtıkları milyonlarca liralık karşı davalarla yüzleşmelerine ve inşaat alanının yıllarca mühürlü kalmasına neden olmaktadır.
Avukat Uğur Güler, Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Hukuku alanlarındaki derin vizyonuyla; duran veya müteahhidin temerrüde düştüğü projelerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde idari fesih süreçlerinin hızla tamamlanması, Sulh Hukuk Mahkemelerinde anlık Delil Tespitlerinin yapılarak inşaatın hukuki fotoğrafının çekilmesi ve Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılacak Geriye/İleriye Etkili Fesih ve Tapu İptal davalarıyla arsa sahiplerinin mülkiyet haklarının güvence altına alınması süreçlerinde tavizsiz bir kurumsal avukatlık hizmeti sunmaktadır. Yıllarca hayalini kurduğunuz güvenli eviniz, yarım kalmış beton yığınları arasına hapsolmasın; yeni bir sayfa açmak için yasal sürecinizi uzman bir hukuki kalkanla yönetin.
