Bursa gibi gayrimenkul hareketliliğinin yüksek olduğu şehirlerde, mülkiyet sahipleri arasında en sık yaşanan sorunların başında "hisseli tapu anlaşmazlıkları" gelir. İster miras yoluyla intikal etmiş bir arazi olsun, isterse yatırım amaçlı ortaklaşa alınmış bir arsa; taraflardan biri mülkü satıp paraya çevirmek isterken, diğer tarafın buna yanaşmaması sıkça rastlanan bir durumdur.
Peki, ortağınız veya kardeşiniz satışa onay vermiyor diye o mülke sonsuza kadar "mahkum" musunuz? Hayır. Türk Hukuk Sistemi, kimseyi istemediği bir ortaklığa zorlamaz. Güler Hukuk Bürosu olarak bu yazımızda, halk arasında "mahkeme yoluyla satış" olarak bilinen İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) davasını tüm detaylarıyla inceleyeceğiz.
Hisseli Mülkiyet ve Kilitlenme Sorunu
Müşterek (paylı) veya iştirak halinde (elbirliği) mülkiyette, gayrimenkulün tamamının satılması için tüm hissedarların oy birliği gerekir. Tek bir hissedarın bile "hayır" demesi, tapudaki satışı engeller.
Bu noktada, satmak isteyen tarafın elindeki en güçlü hukuki enstrüman, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak olan Ortaklığın Giderilmesi davasıdır. Bu dava, paydaşlar arasındaki mülkiyet bağını sonlandıran ve herkesin hakkını almasını sağlayan bir dava türüdür.
Dava Süreci Nasıl İşler? İki Temel Yöntem
Mahkeme, ortaklığı gidermek için iki yöntemden birini uygular. Hangisinin uygulanacağı, malın cinsine, imar durumuna ve tarafların taleplerine göre değişir.
1. Aynen Taksim (Fiziksel Bölünme)
Hukukun ve tarafların öncelikli tercihi budur. Gayrimenkulün, hissedar sayısı kadar parçaya bölünerek her birine müstakil tapu verilmesi işlemidir.
Şartlar: Aynen taksim her zaman mümkün olmayabilir. Özellikle Bursa Osmangazi, Nilüfer gibi ilçelerde imar planları, bir arsanın belirli metrekarenin altına düşecek şekilde bölünmesine izin vermez (İfraz yasağı).
Ayrıca bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk olması gerekir. Eğer denk değilse, aradaki fark para (ivaz) eklenerek denkleştirilir.
2. Satış Suretiyle Tasfiye (İhale ile Satış)
Eğer malın aynen taksimi (bölünmesi) mümkün değilse veya değerinde fahiş bir düşüşe sebep olacaksa, mahkeme satış kararı verir.
Bu durumda gayrimenkul, Satış Memurluğu (İcra dairesi mantığıyla) aracılığıyla açık artırmaya çıkarılır.
Açık artırma herkese açık olabileceği gibi, paydaşların tamamı anlaşırsa sadece paydaşlar arasında da yapılabilir. Bu, malın yabancıya gitmemesi için önemli bir detaydır.
Elde edilen satış bedeli, yargılama giderleri düşüldükten sonra hissedarlara payları oranında dağıtılır.
Açık Artırmada "Ucuza Gitme" Riski Var mı?
Vatandaşların en büyük korkusu "Mahkemeye düşerse malımız ucuza gider" düşüncesidir. Bu kısmen doğrudur ancak süreci iyi yönetmekle ilgilidir.
Mahkeme önce bilirkişi atayarak mülke bir değer biçer (Muhammen Bedel).
İlk ihale, bu bedelin %50'si üzerinden açılır.
Eğer ihaleye katılım olmazsa mal ucuza gidebilir. Ancak burada devreye avukat girer. Süreci takip eden, ihaleye gerekirse müvekkili adına katılan veya ihalenin feshi sebeplerini gözeten bir avukat, hak kaybını engeller.
Sıkça Sorulan Sorular
Soru: Davayı sadece büyük hissedar mı açabilir?
Cevap: Hayır. En küçük hisseye (örneğin 1/100) sahip olan hissedar dahi bu davayı açma hakkına sahiptir.
Soru: Davayı açan kişi masrafları kendi mi öder?
Cevap: Dava masraflarını başta davacı öder. Ancak dava sonunda yapılan tüm masraflar ve avukatlık ücretleri, hisseleri oranında tüm paydaşlara paylaştırılır. Yani sonuçta herkes masrafa katılmış olur.
Soru: Satışı durdurabilir miyim?
Cevap: İzale-i şüyu davasında davalı tarafın "ben satılmasını istemiyorum" demesi davayı durdurmaz. Ancak malın bölünebilir olduğunu ispatlarsa satış yerine taksim (bölünme) yapılmasını sağlayabilir.
Bursa'da Gayrimenkul Hukuku Desteği
Ortaklığın giderilmesi davaları teknik prosedürleri yoğun olan, bilirkişi raporlarına itirazların kritik önem taşıdığı davalardır. Malınızın gerçek değerinin altında satılmaması, imar durumunun doğru sorgulanması ve ihale sürecinin takibi için uzman desteği şarttır.
Bursa Osmangazi'deki ofisimizde; miras kalan taşınmazlar, hisseli tarla ve arsa sorunları konusunda hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermekteyiz.
Av. Uğur Güler Güler Hukuk