Türkiye'de Kira Sözleşmeleri: Haklar, Yükümlülükler ve Güncel Yasal Düzenlemeler

Türkiye'de Kira Sözleşmeleri: Haklar, Yükümlülükler ve Güncel Yasal Düzenlemeler

Türkiye'de barınma ihtiyacının temel taşı olan kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren (mülk sahibi) arasındaki ilişkiyi düzenleyen, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini belirleyen hayati bir hukuki metindir. Sadece bir imza ve bir rakamdan ibaret olmayan bu belge, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde şekillenir ve taraflara önemli güvenceler sağlar. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve bunlara bağlı olarak getirilen yasal düzenlemeler, kira sözleşmelerini her zamankinden daha karmaşık ve önemli hale getirmiştir.

Bu makalede, bir kira sözleşmesinin temel unsurlarından başlayarak tarafların sorumluluklarına, en çok merak edilen kira artış oranlarından tahliye süreçlerine kadar tüm konuları derinlemesine ele alacağız.

Bölüm 1: Kira Sözleşmesinin Temelleri ve Şekli

Bir kira sözleşmesinin varlığından bahsedebilmek için üç temel unsurun bir araya gelmesi gerekir:

1. Taraflar: Kiraya veren (mülkünü kullandıran) ve kiracı (kullanan).
2. Kiralanan: Kiraya konu olan konut veya iş yeri.
3. Kira Bedeli: Kiralananın kullanımı karşılığında ödenecek olan bedel.

Yazılı Sözleşme Şart mı?

Hukuken, kira sözleşmelerinin yazılı yapılması zorunlu değildir; sözlü bir anlaşma dahi geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı bir sözleşme yapmak hayati derecede önemlidir. Olası bir anlaşmazlık durumunda, yazılı sözleşme tarafların haklarını koruyan en güçlü delildir. Noter onayı zorunlu olmasa da, imzaların taraflara ait olduğunu kanıtlaması açısından ek bir güvence sağlar.

Bölüm 2: Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi, her iki tarafa da karşılıklı borçlar yükler.

A. Kiraya Verenin (Ev Sahibi) Yükümlülükleri:

• Teslim Borcu: Kiralananı, sözleşmede belirtilen tarihte, kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek.
• Ayıplara Karşı Sorumluluk: Kiralanandaki demirbaşlarla (kombi, tesisat vb.) ilgili esaslı kusurlar kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracı, bu tür bir ayıp durumunda ayıbın giderilmesini, kiradan indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshini talep edebilir.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülükler: Emlak vergisi gibi mülkle ilgili vergileri ödemek kiraya verenin görevidir.
• Yan Giderlere Katlanma: Binanın dış cephe yalıtımı, çatı onarımı gibi ana yapıyla ilgili büyük masraflar kiraya verene aittir.

B. Kiracının Yükümlülükleri:

• Kira Bedelini Ödeme Borcu: En temel borçtur. Kirayı, sözleşmede belirtilen tarihte ve şekilde (konut kiralarında genellikle banka aracılığıyla) ödemekle yükümlüdür.
• Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme: Kiralananı kendi malı gibi özenle kullanmak, kasten zarar vermemek ve apartman kurallarına uyarak komşulara saygı göstermek zorundadır.
• Temizlik ve Bakım Giderleri: Kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve basit bakım masrafları (ampul değişimi, kapı kolu tamiri vb.) kiracıya aittir.
• Ayıpları Bildirme: Kiralananda kiraya verenin sorumluluğunda olan önemli bir kusur ortaya çıktığında bunu derhal bildirmekle yükümlüdür.
• Kiralananı Geri Verme: Sözleşme sonunda kiralananı, teslim aldığı gibi (olağan eskimeler hariç) geri vermekle yükümlüdür.

Bölüm 3: Kira Artış Oranları: En Kritik ve Güncel Konu

Belki de en çok anlaşmazlığın yaşandığı konu kira artışlarıdır. Bu konudaki yasal çerçeve şöyledir:

• Genel Kural (TÜFE Sınırı): Türk Borçlar Kanunu'na göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler ama üstünde anlaşamazlar.

• Geçici %25 Sınırı ve Mevcut Durum (Haziran 2025 İtibarıyla): Yüksek enflasyon nedeniyle konut kiracılarını korumak amacıyla, 11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren geçici bir madde ile konut kiralarındaki artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu uygulama birkaç kez uzatılmış, ancak son olarak 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Dolayısıyla, Haziran 2025 itibarıyla %25'lik kira artış sınırı artık yürürlükte değildir. Kira artışları, tekrar genel kural olan TÜFE'nin on iki aylık ortalaması tavan oranına göre belirlenmektedir.

• 5 Yıl Sonrası Durum (Kira Tespit Davası): Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse, kiraya veren TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, "emsal kira bedellerini" gerekçe göstererek kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Bu davada hakim, mülkün durumu, konumu ve benzer mülklerin kira bedellerini göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler.

Bölüm 4: Depozito ve Tahliye Süreçleri

Depozito (Güvence Bedeli):

• TBK'ya göre depozito, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir.
• Yasal olarak, depozitonun kiracı ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir "vadeli mevduat hesabına" yatırılması gerekir. Pratikte bu pek uygulanmasa da kiracının böyle bir hakkı vardır.
• Depozito, sözleşme sonunda kiralananda olağan eskime dışında bir hasar yoksa veya ödenmemiş bir borç kalmamışsa kiracıya iade edilmelidir.

Tahliye (Kiracının Çıkarılması):

Kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesi kanunda sıkı şartlara bağlanmıştır ve sanıldığından daha zordur. Başlıca yasal tahliye sebepleri şunlardır:

1. Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, mülke yerleştikten sonraki bir tarihte imzaladığı ve belirli bir tarihte evi boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Bu, kiraya veren için en güçlü tahliye nedenidir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba) kiralanan konuta gerçekten ve samimi olarak ihtiyacı varsa, dava yoluyla tahliye isteyebilir.
3. İki Haklı İhtar: Kiracının bir kira yılı içinde kirayı zamanında ödememesi nedeniyle iki kez haklı ihtar alması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir.
4. Esaslı Tadilat ve Yeniden İnşa: Kiralananın yeniden inşası veya esaslı tamiratı gerekiyorsa ve bu süreçte mülkte oturmak mümkün değilse, tahliye talep edilebilir.
5. 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonu: Belirli süreli bir kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden belirsiz süreliye döner. Bu tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kiraya veren hiçbir gerekçe göstermeksizin, kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Sonuç

Kira sözleşmesi, basit bir formalite değil, tarafların geleceğini güvence altına alan bir yol haritasıdır. Kiracıların haklarını bilerek fahiş artışlara ve haksız taleplere karşı kendilerini koruması; kiraya verenlerin ise yasal yükümlülüklerini ve haklarını bilerek mülklerini güvence altına alması esastır. Özellikle kira artışları ve tahliye gibi hassas konularda yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde, duygusal tepkiler yerine kanunun çizdiği çerçevede hareket etmek ve gerektiğinde bir hukuk profesyonelinden destek almak en sağlıklı yoldur.