Kira ilişkileri, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli hak ve sorumluluklar barındırır. Bu ilişkinin en tartışmalı hukuki enstrümanlarından biri ise şüphesiz tahliye taahhütnamesidir. Kiraya verenler için bir güvence, kiracılar için ise çoğu zaman bir endişe kaynağı olan bu belge, geçerlilik şartlarına ve kullanım usullerine uyulmadığında ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Bursa'da faaliyet gösteren Güler Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundaki tecrübemizle tahliye taahhütnamesinin tüm yönlerini, hem kiracı hem de kiraya veren perspektifinden ele alıyoruz. Türkiye'nin dört bir yanındaki vatandaşlarımızı hakları konusunda bilgilendirmeyi hedeflerken, Bursa'daki ofisimiz sayesinde yerel müvekkillerimize yüz yüze görüşme ve danışmanlık hizmeti vererek kolay ve hızlı hukuki çözümler sunuyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir? (TBK Madde 352)
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir. Bu belge, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Kanuna göre, kiracı bu taahhüdü verdiyse, kiraya veren bu tarihte kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edebilir. Bu, kiraya verene, kanunda sayılan diğer tahliye sebepleri olmaksızın, sadece bu belgeye dayanarak tahliye imkanı sunan güçlü bir haktır.
Bir Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli ve kullanılabilir olması için aşağıdaki şartların tamamını taşıması zorunludur. Aksi halde, belge geçersiz sayılır.
- Yazılı Olmalıdır: Sözlü bir tahliye sözü hukuken hiçbir anlam ifade etmez. Taahhütname mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır.
- Kiracı Tarafından İmzalanmalıdır: Taahhütname, bizzat kiracının kendisi veya yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır.
- Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır: "İstediğim zaman çıkarım" gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir. "GG.AA.YYYY" formatında net bir tahliye tarihi belirtilmelidir.
- DÜZENLEME TARİHİ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRA OLMALIDIR (EN ÖNEMLİ ŞART): Bu, kiracıyı korumaya yönelik en temel ve Yargıtay'ın en çok üzerinde durduğu şarttır. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önceki bir tarihte alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının evi kiralayabilmek için "serbest iradesiyle" hareket etmediği, baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden GEÇERSİZDİR. Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kiracı mülke yerleştikten sonraki bir tarih olmalıdır.
Kiraya Veren Gözünden: Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Kullanılır?
Elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa ve taahhüt edilen tarihte kiracı mülkü boşaltmadıysa, şu adımları izlemelisiniz:
- Süre Sınırı: Tahliye tarihinden itibaren 1 AY İÇİNDE yasal işlemi başlatmanız gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması halinde o taahhütnameye dayanarak işlem yapma hakkınızı kaybedersiniz.
- İki Yöntem:
- İcra Takibi: İcra dairesine başvurarak taahhütnameye dayalı ilamsız tahliye takibi başlatabilirsiniz. Bu, daha hızlı bir yöntemdir.
- Dava Açma: Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilirsiniz.
Kiracı Gözünden: "Boş Taahhütname" ve İtiraz Hakları
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kiraya verenlerin kira sözleşmesini imzalattırırken, tarih kısımları boş olan bir tahliye taahhütnamesi de imzalatmasıdır.
- Boş Taahhütnamenin Akıbeti: Yargıtay, tarihleri sonradan doldurulan bu tür taahhütnameleri, aksi ispatlanmadığı sürece geçerli kabul etme eğilimindedir. Yani, belgenin sonradan doldurulduğunu iddia eden kiracı, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.
- İspat Yükü: Bu ispat oldukça zordur. Yazılı delil (mesaj, e-posta) veya güçlü tanık beyanları gerekebilir.
- İtiraz Süreci: Kiraya veren, bu belgeye dayanarak icra takibi başlatırsa, size bir ödeme (tahliye) emri tebliğ edilir. Bu emre, tebliğden itibaren 7 GÜN İÇİNDE icra dairesine itiraz etmelisiniz. İtirazınızda, taahhütnamedeki imzaya veya tarihe açıkça karşı çıkmalısınız. İmzaya itiraz ederseniz mahkeme imza incelemesi yapar. Tarihe itiraz ederseniz, yukarıda belirtilen ispat yükü ile karşılaşırsınız.
Güncel Yargıtay Kararları Işığında Önemli Noktalar
- Tarihlerin Boş Bırakılması: Yargıtay, düzenleme ve tahliye tarihleri boş olarak imzalanıp kiraya verene verilen bir taahhütnamenin sonradan doldurulması halinde, kiracının "sonuçlarına katlanması gerektiği" yönünde kararlar vermektedir. Kiracının, belgenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispatlaması beklenir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/10631, K. 2016/5826)
- Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi: Kira sözleşmesi yenilense dahi, ilk sözleşme döneminde verilen geçerli bir tahliye taahhütnamesi, Yargıtay tarafından geçerliliğini korur kabul edilmektedir.
- Aile Konutunda Eşin Rızası: Yargıtay, tahliye taahhütnamesinin aile konutuna ilişkin olsa bile, diğer eşin rızasının bu taahhütnamenin geçerliliği için bir şart olmadığı yönünde kararlar vermektedir. Çünkü bu taahhüt, kira sözleşmesini sona erdiren bir işlem değil, sadece kiracının kişisel bir borç altına girmesi olarak değerlendirilmektedir.
Sonuç ve Profesyonel Destek
Tahliye taahhütnamesi, katı şekil şartlarına bağlı, her iki taraf için de ciddi sonuçlar doğurabilen teknik bir belgedir. Kiraya veren için geçersiz bir belgeye dayanarak işlem yapmak zaman ve para kaybına yol açarken, kiracı için geçerli bir taahhütnameye karşı savunmasız kalmak evini kaybetmesi anlamına gelebilir.
İster kiraya veren ister kiracı olun, tahliye taahhütnamesi kaynaklı bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşamamak için kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanız en doğru yoldur. Güler Hukuk Bürosu olarak, bu karmaşık süreçlerde müvekkillerimize yol göstermekte ve en etkili hukuki çözümleri sunmaktayız.
Avukat Uğur Güler
Güler Hukuk Bürosu
