Kira sözleşmenizin yenilenme tarihi yaklaştığında, "%25'lik zam sınırı kalktı, şimdi ne olacak?" endişesini taşıyor olabilirsiniz. Yakın zamana kadar kiracıları koruyan bu sınırın 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermesi, birçok kiracıyı ev sahibinin talep edeceği yeni kira bedeli konusunda büyük bir belirsizliğe itti. Peki, ev sahibi artık kirayı dilediği gibi artırabilir mi? Kiracı olarak bu yeni dönemdeki yasal güvenceleriniz nelerdir?
Bursa'da faaliyet gösteren Güler Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku konusundaki tüm güncel gelişmeleri yakından takip ediyor ve müvekkillerimizin haklarını korumak için çalışıyoruz. Unutmayın, %25 sınırı kalkmış olsa da, ev sahibiniz hâlâ kanunlarla çizilen çerçevenin dışına çıkamaz. Bu makalemizde, yeni dönemde kira artışlarının yasal sınırını, fahiş zam taleplerine karşı ne yapmanız gerektiğini ve yasal haklarınızı en güncel haliyle açıklayacağız. Bursa veya Türkiye'nin herhangi bir yerinden bize web sitemiz aracılığıyla ulaşarak hukuki danışmanlık alabilirsiniz.
Yeni Dönemde Kira Artış Oranının Yasal Sınırı: TÜFE Ortalaması
Kiracıların bilmesi gereken en önemli güncel bilgi şudur: Ev sahibi, kira bedelini belirlemede özgür değildir. Tek ve geçerli yasal sınır, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesinde açıkça belirtilmiştir.
1 Temmuz 2024'ten itibaren geçerli olan kural şudur: Konut kiralarında yapılacak yıllık artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez.
Bu ne anlama geliyor? Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ay bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar. Bu veriler arasında "TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" da yer alır. İşte bu oran, ev sahibinizin o ay için yapabileceği en yüksek yasal zam oranıdır.
Örnek: Kira sözleşmeniz Temmuz 2025'te yenilenecek olsun. TÜİK'in Temmuz ayı başında açıkladığı son 12 aylık TÜFE ortalaması oranı, diyelim ki %58 ise, ev sahibiniz mevcut kiranıza en fazla %58 oranında zam yapabilir. Bunun üzerinde bir artış talep etmesi hukuka aykırıdır.
Ev Sahibi TÜFE'nin Üzerinde Zam İsterse Ne Yapmalısınız?
Ev sahibiniz, yasal sınır olan TÜFE ortalamasının üzerinde bir zam talep ederse, paniğe kapılmadan yasal haklarınız çerçevesinde hareket etmelisiniz:
- Yasal Oranı Öğrenin: Kira sözleşmenizin yenileneceği ay için TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması oranını internet üzerinden kolayca öğrenebilirsiniz.
- Yasal Tutar Üzerinden Ödeme Yapın: Mevcut kira bedelinizin üzerine bu yasal oranı ekleyerek yeni kira tutarınızı hesaplayın. Yeni kira döneminizde, bu tutarı ev sahibinizin banka hesabına gönderin. Açıklama kısmına mutlaka "XXXX Yılı XXXX Ayı Kira Bedeli" gibi bir not düşün. Bu, yasal yükümlülüğünüzü eksiksiz yerine getirdiğinizin en güçlü kanıtıdır.
- Hukuka Aykırı Talebi Kabul Etmeyin: Ev sahibinin fahiş zam talebini kabul etmek zorunda değilsiniz. Yasal kira bedelini ödediğiniz sürece, borcunuzu ödememiş sayılmazsınız.
En Önemli Bilgi: Ev sahibi, yasal olarak hakkı olmayan bir kira zammını talep ettiği ve siz bu zammı kabul etmeyip yasal oranda artırılmış kiranızı ödediğiniz için sizi evden çıkaramaz. Bu durum, tek başına bir tahliye sebebi değildir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Kiracı olarak haklarınızı bilmeniz kadar, ev sahibinin hangi yasal gerekçelerle sizi evden çıkarabileceğini bilmeniz de önemlidir. Unutmayın ki bu sebeplerin varlığı dahi otomatik bir tahliye hakkı vermez; ev sahibinin mutlaka dava açması gerekir. Başlıca yasal tahliye sebepleri şunlardır:
- Kirayı Ödemede Temerrüt: Yasal olarak artırılmış kiranızı ödememeniz ve ev sahibinin size iki haklı ihtarname göndermesi.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba) konut ihtiyacının doğması ve bu ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması.
- Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa: Binanın yeniden inşası veya kapsamlı bir onarımı gerekiyorsa ve bu süreçte evde oturmak mümkün değilse.
- 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonu: Kira sözleşmesi kurulduktan sonraki 10 yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin, 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
"5 Yıl Uyarısı" ve Kira Tespit Davası'nın Artan Önemi
Kiracıların dikkat etmesi gereken önemli bir istisna vardır. Kira ilişkiniz 5 yılı doldurduğunda, ev sahibi, artık TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, kiranın emsal değerlere göre yeniden belirlenmesi için "Kira Tespit Davası" açma hakkına sahip olur. %25 sınırının kalkmasıyla, emsal kiralar ile TÜFE'ye göre artırılmış kiralar arasındaki makas açılabileceğinden, bu davanın önemi artmıştır. Bu davada hakim, evin durumu, konumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay, kira uyuşmazlıklarında kanunun kiracıyı koruyucu ruhuna uygun kararlar vermektedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kira artışının TBK Madde 344'te belirtilen TÜFE'nin 12 aylık ortalaması tavanını aşamayacağı ve bu sınırın üzerindeki taleplerin geçersiz olduğu nettir. Kiracının yasal sınırlar içinde artırılmış kirayı ödemesi, onu borcunu yerine getirmiş kılar ve tahliye sebebi oluşturmaz.
Sonuç ve Öneriler
Unutmayın, %25 sınırı kalksa da hukuk sizi korumaya devam ediyor. Kiracı olarak ev sahibinizin keyfi uygulamalarına maruz kalmak zorunda değilsiniz.
- Yasal Sınırınızı Bilin: Artık en büyük gücünüz, sözleşme yenileme ayınızdaki 12 aylık TÜFE ortalaması oranını bilmektir.
- Ödemelerinizi Belgeleyin: Kiranızı mutlaka banka yoluyla ve açıklama yazarak ödeyin.
- Baskılara Boyun Eğmeyin: Yasal sınırın üzerindeki talepleri kabul etmek zorunda değilsiniz.
- Profesyonel Destek Alın: Ev sahibinizle yaşadığınız bir uyuşmazlık durumunda, ihtarname aldığınızda veya bir dava ile karşılaştığınızda hak kaybı yaşamamak için mutlaka bir avukattan destek alın.
Güler Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundan kaynaklanan her türlü sorunda sizlere güncel bilgilerle hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Haklarınızı bilmek, bu yeni dönemdeki en büyük güvencenizdir.
Av. Uğur Güler
Güler Hukuk Bürosu
