Hayalini kurduğunuz, belki de yılların birikimiyle peşinatını ödediğiniz o güzel evin inşaatının bir türlü bitmediğini ve müteahhit firmanın ekonomik sıkıntıya girerek "konkordato" ilan ettiğini duydunuz. Bu senaryo, ne yazık ki son yıllarda birçok konut alıcısının karşılaştığı, endişe verici bir durumdur. Peki, bu durumda ne yapmalısınız? Yaptığınız ödemeler boşa mı gidecek? Evinize kavuşma ihtimaliniz var mı?
Bursa ve çevresinde gayrimenkul ve icra-iflas hukuku alanlarında yoğun olarak faaliyet gösteren Güler Hukuk Bürosu olarak, bu zorlu süreçte hak kaybına uğramamanız için atmanız gereken adımları ve sahip olduğunuz hukuki güvenceleri bu makalemizde detaylıca ele alacağız. Unutmayın, doğru ve zamanında atılacak hukuki adımlar, bu süreci en az kayıpla atlatmanızı sağlayabilir. Bursa'da veya Türkiye'nin herhangi bir yerinde benzer bir durumla karşı karşıyaysanız, web sitemiz üzerinden bizimle kolayca iletişime geçebilirsiniz.
Konkordato Nedir ve Süreç Nasıl İşler?
Öncelikle "konkordato" kavramını basitçe açıklayalım. Konkordato, borçlarını vadesi geldiği halde ödeyemeyen veya ödeyememe tehlikesi altında bulunan dürüst bir borçlunun, mahkeme denetiminde alacaklılarıyla bir anlaşma yaparak borçlarını yeniden yapılandırması ve ticari faaliyetine devam etme şansı elde etmesidir. Bu, bir iflas değildir; ancak mali durumu sarsılmış bir şirketin ayakta kalma çabasıdır.
Mahkeme konkordato talebini aldığında önce geçici mühlet, ardından şartlar uygunsa kesin mühlet kararı verir. Bu mühletler içinde, şirket aleyhine (bazı istisnalar dışında) icra takibi yapılamaz, mevcut takipler durur. Mahkeme, süreci yönetmesi için bir veya birden fazla konkordato komiseri atar. İşte sizin muhatap olacağınız ve haklarınızı arayacağınız en önemli merci bu komiser heyetidir.
Konkordato İlan Edildi! Konut Alıcısı Olarak İlk Adımınız Ne Olmalı?
İnşaat şirketinin konkordato ilan ettiğini öğrendiğiniz an, paniğe kapılmadan ve vakit kaybetmeden harekete geçmelisiniz. Atacağınız ilk ve en kritik adım, alacağınızı konkordato komiserliğine bildirmektir.
Alacak Kaydı: Konkordato komiseri, İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 288. maddesi gereğince bir ilan yaparak alacaklıları, alacaklarını bildirmeye davet eder. Bu ilan genellikle Ticaret Sicil Gazetesi'nde ve Basın İlan Kurumu'nun resmi portalında yayımlanır. İlan tarihinden itibaren 15 gün içinde alacağınızı delilleriyle (sözleşme, ödeme dekontları, faturalar vb.) birlikte komisere bildirmeniz hayati önem taşır.
Peki, ne tür bir alacak bildireceksiniz?
- Aynen İfa (Dairenin Tescilini Talep Etme): Önceliğiniz, ödemelerini yaptığınız dairenin tapusunun adınıza tescil edilmesidir. Bu, "aynen ifa" talebidir.
- Tazminat (Ödenen Paranın İadesi): Eğer projenin tamamlanma ihtimali zayıfsa veya sözleşmeden dönmek istiyorsanız, o güne kadar ödediğiniz bedelin güncel değerini (denkleştirici adalet ilkesine göre) talep edebilirsiniz.
Bu bildirimi yapmazsanız ne olur? İİK Madde 299'a göre, alacağını süresinde bildirmeyen alacaklılar, borçlunun bilançosunda kayıtlı değilse konkordato projesinin müzakerelerine katılamazlar. Bu durum, projenin gidişatında söz hakkınızı kaybetmenize neden olabilir.
Sözleşmenizin Akıbeti Ne Olacak? İnşaat Devam Edecek mi?
Konut alıcılarının en büyük merakı, inşaatın devam edip etmeyeceğidir. Bu durum, İİK Madde 294'te düzenlenen "sürekli borç ilişkileri" kapsamında değerlendirilir. Konut satış sözleşmeniz, henüz teslim gerçekleşmediği için devam eden (sürekli) bir borç ilişkisidir.
Konkordato sürecinde borçlu şirketin (müteahhidin) ve konkordato projesinin geleceği açısından iki temel senaryo ortaya çıkabilir:
-
Sözleşmenin Devamı (Aynen İfa): Borçlu şirket, konkordato komiserinin de uygun görüşü ve mahkemenin onayıyla sözleşmeyi devam ettirmeyi seçebilir. Eğer proje kârlı, tamamlanmaya yakın ve şirketin mali durumunu düzeltmesine yardımcı olacak nitelikteyse, komiser ve alacaklılar projenin bitirilmesi yönünde karar alabilir. Bu, konut alıcıları için en ideal senaryodur. Şirket, projeyi tamamlayarak daireleri teslim eder ve siz de tapunuza kavuşursunuz.
-
Sözleşmenin Feshi: Eğer projenin devamı, konkordatonun başarıya ulaşmasını engelleyecek nitelikteyse (örneğin çok maliyetli veya başlangıç aşamasındaysa), borçlu şirket, komiserin uygun görüşü ve mahkemenin onayıyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, dairenin tescilini talep etme hakkınız sona erer. Ancak bu, alacağınızın buharlaştığı anlamına gelmez. Fesihten doğan tazminat alacağınız (ödediğiniz paranın iadesi), konkordato projesine tabi bir alacak haline gelir. Şirketin projesinde belirlenen oranda ve vadede ödemenizi alırsınız.
Elinizdeki Sözleşmenin Türü Kaderinizi Belirleyebilir: Noter Sözleşmesi vs. Adi Yazılı Sözleşme
Konut alımında yapılan sözleşmenin hukuki niteliği, özellikle böyle kritik durumlarda büyük önem taşır.
-
Resmi Şekilde Düzenlenmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Eğer sözleşmenizi noter huzurunda "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" şeklinde yaptıysanız ve bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirdiyseniz, hukuken çok daha güçlü bir konumdasınız demektir. Tapuya yapılan şerh, hakkınızı sonraki maliklere karşı da ileri sürebilmenizi sağlar. Bu durum, konkordato sürecinde elinizi ciddi şekilde güçlendirir.
-
Adi Yazılı Sözleşme (Müteahhitle Yapılan Klasik Sözleşme): Uygulamada en sık rastlanan bu tür sözleşmeler, kanunen "geçersiz" kabul edilir. Çünkü tapulu bir taşınmazın devri veya devir vaadi, resmi şekilde (tapuda veya noterde) yapılmalıdır. Ancak Yargıtay, bu kurala önemli bir istisna getirmiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı): Bu karara göre, alıcı (tüketici) sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerini (para ödeme vb.) yerine getirmiş ve satıcı da (müteahhit) inşaatın büyük bir bölümünü tamamlayarak veya daireyi fiilen teslim ederek edimini ifa etmişse, artık müteahhidin "sözleşme geçersizdir" diyerek tapuyu devretmekten kaçınması, Türk Medeni Kanunu Madde 2'de yer alan "dürüstlük kuralına" aykırıdır. Bu durumda, adi yazılı sözleşme olsa dahi mahkeme, tapunun alıcı adına tesciline karar verebilir.
Bu içtihat, konkordato sürecinde de sizin lehinize bir dayanak oluşturabilir. Ödemelerinizi eksiksiz yaptığınızı ve inşaatın belirli bir seviyeye geldiğini ispatlayarak, adi yazılı sözleşmeye rağmen tapu tescil talebinde bulunabilirsiniz.
Tüketici Olarak Haklarınız ve Ön Ödemeli Konut Satışları
Satın aldığınız konutu ticari veya mesleki bir amaçla değil, kişisel kullanım (barınma) amacıyla alıyorsanız, siz bir "tüketici" olarak kabul edilirsiniz. Bu da size 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında ek haklar sağlar.
Özellikle Ön Ödemeli Konut Satışları (Maketten Satışlar), TKHK'nın 40-46. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre:
- Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satışı yapılamaz.
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
- Satıcının, 30 ve üzeri konut içeren projeler için Bina Tamamlama Sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu gibi ek güvenceler sunması zorunludur.
Eğer müteahhit firma bu güvencelerden birini sağlamışsa, konkordato ilan etse bile sigorta şirketi veya teminatı veren banka, projenin tamamlanmasını veya ödediğiniz paranın iadesini sağlamakla yükümlü olabilir. Bu nedenle sözleşmenizi ve proje belgelerinizi bu gözle de incelemeniz veya bir avukata inceletmeniz çok önemlidir.
Güncel Yargıtay Kararları Ne Diyor? - Örnekler
Yargıtay kararları, kanunların nasıl yorumlanması gerektiği konusunda yol göstericidir. Konkordato ve inşaat sözleşmeleriyle ilgili bazı önemli kararlar şunlardır:
-
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bir kararında, konkordato projesinde alacaklılar arasında eşitlik ilkesinin gözetilmesi gerektiği, bazı alacaklıları kayıracak şekilde bir proje hazırlanamayacağı vurgulanmıştır. Bu, sizin gibi konut alıcılarının diğer ticari alacaklılar karşısında keyfi bir şekilde dezavantajlı duruma düşürülemeyeceği anlamına gelir.
-
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarında, inşaatın büyük oranda tamamlandığı ve alıcının ödemelerini yaptığı durumlarda, sözleşme adi yazılı bile olsa, tapu tescil taleplerinin kabul edilmesi gerektiği sıkça belirtilmektedir. Daire, bu tür durumlarda müteahhidin konkordato ilan etmesinin, dürüstlük kuralına aykırı şekilde borçtan kurtulma çabası olarak değerlendirilebileceğine işaret etmektedir.
-
Örnek Senaryo ve Yargıtay Yaklaşımı: Ahmet Bey, bir inşaat firmasından adi yazılı bir sözleşme ile daire satın almış ve bedelinin %90'ını ödemiştir. İnşaat %85 seviyesindeyken firma konkordato ilan etmiştir. Ahmet Bey, öncelikle konkordato komiserliğine alacağını (dairenin adına tescilini) bildirmiş, ardından da Asliye Hukuk Mahkemesi'nde (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) tapu iptal ve tescil davası açmıştır. Yargıtay'ın benzer olaylardaki yaklaşımına göre, inşaatın geldiği seviye ve Ahmet Bey'in ödemelerini neredeyse tamamlamış olması göz önüne alındığında, müteahhidin sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırıdır. Mahkeme, konkordato süreci devam ederken bile, bu dairenin müteahhidin mal varlığından çıkarılarak Ahmet Bey adına tesciline karar verebilir. Bu karar, konkordato projesini ve diğer alacaklıların durumunu etkileyeceğinden, genellikle konkordato davasının görüldüğü mahkeme ile koordineli bir şekilde yürütülür.
Sonuç ve Tavsiyeler
Bir inşaat firmasının konkordato ilan etmesi, konut alıcıları için şüphesiz karmaşık ve stresli bir sürecin başlangıcıdır. Ancak bu, tüm haklarınızı kaybettiğiniz anlamına gelmez. Özetle:
- Sakin Kalın ve Hızlı Hareket Edin: Konkordato ilanını duyar duymaz, 15 günlük yasal süre içinde alacağınızı konkordato komiserliğine bildirin.
- Belgelerinizi Toplayın: Sözleşmeniz, ödeme dekontlarınız, banka kayıtları ve ilgili tüm yazışmaları bir araya getirin.
- Sözleşmenizi İnceleyin: Sözleşmenizin noterden yapılıp yapılmadığını, tapuya şerh edilip edilmediğini ve özellikle ön ödemeli konut satışı ise bina tamamlama sigortası gibi ek güvencelerin olup olmadığını kontrol edin.
- Profesyonel Hukuki Destek Alın: Konkordato hukuku, icra-iflas, borçlar ve tüketici hukukunun iç içe geçtiği teknik bir alandır. Sürecin en başından itibaren bir avukattan destek almanız, doğru adımları atarak hak kaybı yaşamanızı önleyecektir.
Güler Hukuk Bürosu olarak, Bursa merkezli ofisimizle bu tür mağduriyetler yaşayan müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktayız. Unutmayın ki, hukuki yollara zamanında ve doğru bir şekilde başvurmak, hayallerinizdeki eve kavuşmanız veya yatırımlarınızı geri almanız yolunda en büyük güvencenizdir.
Av. Uğur Güler
Güler Hukuk Bürosu
