Kendi eviniz gibi benimsediğiniz, özel yaşamınızın ve anılarınızın merkezi olan kiralık konutunuzun kapısının, sizden habersiz bir şekilde bir başkası tarafından açılması düşüncesi bile oldukça endişe vericidir. Hele ki bu kişi, mülkün sahibi dahi olsa. Bu durum, kiracılar arasında en yaygın endişelerden ve maalesef en sık yaşanan hukuki ihlallerden biridir.
Güler Hukuk Bürosu olarak, Bursa'da kira hukuku alanında en sık karşılaştığımız ve en hassas anlaşmazlıklardan birinin bu konu olduğunu belirtmeliyiz. Birçok kiracı, mülkün sahibi olduğu için ev sahibinin istediği zaman eve girme hakkı olduğunu düşünerek bu duruma katlanmakta, ancak bu temel bir yanılgıdır. Aynı şekilde, bazı ev sahipleri de "mal benim, istediğim gibi kontrol ederim" düşüncesiyle hareket ederek hem kiracının temel haklarını ihlal etmekte hem de farkında olmadan suç işlemektedir.
Kira sözleşmesi, bir mülkün sadece kullanım hakkını devretmez; aynı zamanda Anayasa ve kanunlarla korunan "özel yaşamın gizliliği" ve "konut dokunulmazlığı" gibi temel hakları da o süre boyunca kiracıya devreder. Bu yazımızda, bu hassas dengeyi tüm yönleriyle ele alacak; ev sahibinin hangi istisnai durumlarda eve girebileceğini, bu girişin şartlarının ne olduğunu ve en önemlisi, bu kural ihlal edildiğinde kiracının sahip olduğu yasal hakları net bir dille açıklayacağız.
Altın Kural: Konut Dokunulmazlığı Kiracınındır!
Konuyu anlamak için en temel noktadan başlamak gerekir: Kira sözleşmesi süresince, kiralanan mülkün dokunulmazlığı tamamen kiracıya aittir. Ev sahibi, mülkün maliki olmaya devam etse de, o mülkü kullanma, içinde yaşama ve özel hayatını sürdürme hakkını bedeli karşılığında kiracıya devretmiştir. Bu hak, sadece Borçlar Kanunu ile değil, Anayasamız ile de güvence altına alınmıştır.
Dahası, bu hakkın ihlali sadece bir haksız fiil değil, aynı zamanda Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında ciddi bir suçtur.
TCK Madde 116 – Konut Dokunulmazlığının İhlali:
“Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılı
Bu madde çok açıktır. Kiracının rızası olmadan eve giren ev sahibi, bu suçu işlemiş olur. Bu nedenle "ev sahibi eve girebilir mi?" sorusunun temel cevabı, kural olarak "HAYIR, GİREMEZ" şeklindedir.
Peki, Hiç mi İstisnası Yok? Ev Sahibinin Eve Girebileceği Sınırlı Haller
Elbette her kuralın olduğu gibi, bu kuralın da makul ve zorunlu istisnaları vardır. Ancak bu istisnaların tamamı keyfiyetten uzak, belirli şartlara bağlanmıştır.
1. Kiracının Açık Rızası ve İzni Varsa: Bu en net ve sorunsuz durumdur. Ev sahibi, kiracıyı arayıp eve girmek için bir sebep belirtir (örneğin potansiyel alıcıya göstermek, tamirat öncesi keşif yapmak vb.) ve kiracı da buna uygun bir gün ve saat için izin verirse, ev sahibi eve girebilir. İletişim ve karşılıklı anlayış, bu noktada en önemli unsurdur.
2. Acil ve Müdahale Gerektiren Zorunlu Durumlar: Bu istisna, can ve mal güvenliğini tehdit eden olağanüstü haller için geçerlidir. Örneğin:
Konuttan duman çıkması, yangın belirtisi olması,
Üst kata su sızdıran büyük bir su baskını yaşanması,
Doğalgaz kaçağı şüphesi gibi acil durumlar.
Bu gibi durumlarda ev sahibi, daha büyük bir zararı önlemek amacıyla ve başka türlü müdahale imkanı yoksa eve girebilir. Ancak bu durumda bile durumu kiracıya derhal bildirmesi ve mümkünse kolluk kuvvetleri (polis, itfaiye) eşliğinde girmesi en doğru yoldur.
3. Zorunlu Tamirat ve Bakım İçin: Kiralanan mülkün demirbaşlarında (tesisat, çatı, kombi vb.) ortaya çıkan ve ev sahibinin yaptırmakla yükümlü olduğu bir arıza varsa, bu arızanın tespiti ve tamiri için eve girmesi gerekebilir. Ancak bu hak mutlak değildir. Ev sahibi, kiracıya makul bir süre önceden haber vermeli ve tamirat için kiracının da uygun olduğu bir zaman diliminde anlaşmalıdır. "Ben yarın ustayla geliyorum" gibi dayatmalar hukuken geçerli değildir.
4. Mülkün Gösterilmesi (Satış veya Yeniden Kiralama): Ev sahibi mülkü satmak veya mevcut kira sözleşmesinin sonuna doğru yeni bir kiracıya göstermek isteyebilir. Bu, ev sahibinin en doğal haklarından biridir. Ancak bu hak, kiracıyı sürekli rahatsız etme hakkı vermez. Yargıtay kararlarına göre, ev sahibi yine makul bir süre önceden kiracıya haber vermeli, kiracının programına saygı göstermeli ve ziyaretleri "göstermelik" olmaktan ziyade gerçek bir niyetle yapmalıdır.
Ev Sahibi İzinsiz Girerse Kiracının Hakları Nelerdir?
Tüm bu kurallara rağmen ev sahibiniz rızanız dışında ve geçerli bir sebep olmaksızın konutunuza girdiyse, kanun size önemli haklar tanımaktadır.
Suç Duyurusunda Bulunabilirsiniz: Yukarıda belirttiğimiz gibi, bu eylem TCK 116 uyarınca bir suçtur. Derhal en yakın polis merkezine veya savcılığa giderek ev sahibiniz hakkında "Konut Dokunulmazlığını İhlal" suçundan şikayetçi olabilirsiniz.
Kapı Kilidini Değiştirebilirsiniz: Kiracı, kendi güvenliğini sağlamak ve özel hayatının gizliliğini korumak amacıyla kapı kilidini değiştirme hakkına sahiptir. Bu yasal bir haktır ve ev sahibine yeni anahtarı verme zorunluluğu yoktur.
Sözleşmeyi Haklı Nedenle Feshedebilirsiniz: Ev sahibinin izinsiz eve girmesi, aradaki güven ilişkisini temelden sarsan bir durumdur. Bu, kiracı için "haklı nedenle derhal fesih" sebebidir. Kiracı, bu olaya dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir ve evi tahliye edebilir.
Tazminat Talep Edebilirsiniz: Ev sahibinin izinsiz girişi nedeniyle herhangi bir maddi veya manevi zarara uğradıysanız (örneğin bir eşyanız kaybolduysa veya bu durum sizde ciddi bir endişe ve korku yarattıysa), tazminat davası açma hakkınız da bulunmaktadır.
Görüldüğü üzere, ev sahibi-kiracı ilişkisi karşılıklı hak ve yükümlülüklere dayalı hassas bir dengedir. Bu dengede en kutsal ve dokunulmaz alan ise kiracının özel yaşamının geçtiği konutudur.
Ben, Avukat Uğur Güler olarak, şahsi tavsiyem her zaman öncelikle diyalog ve iyi niyetli iletişim kanallarını denemenizdir. Ancak temel haklarınız ihlal edildiğinde, özellikle de konut dokunulmazlığınız çiğnendiğinde, yasal haklarınızı bilmek ve bunları kullanmaktan çekinmemek en doğru yaklaşımdır. Unutmayın, ödediğiniz kira bedeli size sadece bir çatı değil, aynı zamanda kanunla korunmuş bir mahremiyet alanı da satın alır. Bu alana saygı gösterilmesini talep etmek en temel hakkınızdır. Bu süreçte bir hak kaybı yaşamamak adına profesyonel hukuki destek almak, atacağınız en sağlam adımdır. Güler Hukuk Bürosu'ndaki ekibimle birlikte Bursa'daki ofisimizde bu ve benzeri tüm kira hukuku uyuşmazlıklarında yanınızda olmaya hazırız.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Ev sahibimin yedek anahtar bulundurma hakkı var mı? Evet, ev sahibi yedek anahtar bulundurabilir. Ancak bu anahtarı, yukarıda sayılan istisnai ve acil durumlar dışında ve size haber vermeden, sizden izin almadan kesinlikle kullanamaz. Anahtarı bulundurması, ona istediği zaman girme hakkı vermez.
2. Kira sözleşmemde "Ev sahibi istediği zaman evi kontrol edebilir" yazıyor. Bu geçerli mi? Hayır, geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kanunun emredici hükümlerine aykırı olan veya kiracı aleyhine aşırı dengesizlik yaratan bu tür genel şartlar "kesin hükümsüz" sayılır. Yani sözleşmede böyle bir madde olsa bile, konut dokunulmazlığı hakkınız daha üstündür ve bu maddeye dayanarak evinize giremez.
3. Ev sahibi tamirat için gelmek istiyor ama ben müsait değilim. Ne yapmalıyım? Kiracı olarak, zorunlu tamiratlara izin vermekle yükümlüsünüz. Ancak ev sahibinin bildirdiği zaman dilimi size uymuyorsa, durumu kendisine bildirerek ortaklaşa yeni bir gün ve saat belirlemeyi talep etmelisiniz. Burada dürüstlük kuralı işler; sürekli olarak ve keyfi bir şekilde ev sahibinin girişini engellemek de sizin için bir sorumluluk doğurabilir.
4. Ev sahibim evi satılığa çıkardı ve sürekli farklı insanlarla evi görmeye geliyor. Bu duruma katlanmak zorunda mıyım? Evi gösterme hakkı vardır ancak bu hakkını dürüstlük kuralına uygun kullanmalıdır. Sizi sürekli rahatsız edecek sıklıkta (örneğin her gün) ziyaretler düzenleyemez. Ziyaretler için makul bir plan (örneğin haftada bir veya iki gün, belirli saat aralıklarında) üzerinde anlaşmayı talep edebilirsiniz. Anlaşmazlık durumunda mahkemeden bu durumun düzenlenmesini isteyebilirsiniz.
Av. Uğur Güler
