Miras yoluyla size kalan bir tarla veya aile yadigârı bir ev... Kâğıt üzerinde bir servet gibi görünse de, diğer hissedarlarla bir türlü anlaşamadığınızda bu mülk, büyük bir anlaşmazlık ve hayal kırıklığı kaynağına dönüşebilir. Belki bir hissedar mülkü satmak isterken, diğeri kullanmak istiyor; bir başkası ise hiçbir şeye yanaşmıyor. İşte bu "ne olacak bu malın hali?" çıkmazı, hukukun en eski ve en etkili çözümlerinden birini gündeme getirir: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası.
Güler Hukuk Bürosu olarak, özellikle Bursa gibi tarım arazilerinin ve nesiller boyu aktarılan aile mülklerinin yoğun olduğu bölgelerde, bu tür ortaklıkların ne kadar karmaşık hukuki süreçlere ve insani ilişkilere sahne olduğunu yakından gözlemliyoruz. Paydaşların bir araya gelip ortak bir karar alamadığı durumlarda, kanun tüm ortakları koruyan adil bir mekanizma sunmaktadır.
Bu makalede, bir mülk üzerindeki ortaklığın hukuken nasıl sona erdirileceğini, bu davanın ne anlama geldiğini, hangi yöntemlerle sonuçlandığını ve süreç boyunca sizi nelerin beklediğini adım adım, herkesin anlayacağı bir dille açıklayacağız. Amacımız, bu karmaşık görünen süreci sizin için anlaşılır kılarak, haklarınızı bilmenizi ve doğru adımları atmanızı sağlamaktır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Tam Olarak Nedir?
Basitçe ifade etmek gerekirse, bu dava, birden fazla kişinin ortak olarak sahip olduğu taşınır veya taşınmaz bir mal üzerindeki ortaklık durumunu sona erdirerek, her bir ortağın kendi payını almasını sağlayan bir dava türüdür. Bu ortaklık iki şekilde karşımıza çıkabilir:
Paylı Mülkiyet: Her ortağın mülk üzerindeki payının belirli bir oranla (1/2, 1/4 gibi) belli olduğu mülkiyet türüdür.
Elbirliği Mülkiyeti: Ortakların pay oranlarının belli olmadığı, mülkün tamamı üzerinde birlikte hak sahibi oldukları mülkiyet türüdür. Miras yoluyla kalan mallar, elbirliği mülkiyetinin en yaygın örneğidir.
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi, her paydaşın, bu ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkı olduğunu açıkça belirtir. Bu, çok önemli bir noktadır: Tek bir ortağın bile bu davayı açması yeterlidir. Diğer tüm ortakların karşı çıkması, davanın görülmesine engel teşkil etmez. Bu dava, ortaklar arasındaki anlaşmazlığı sonlandıran nihai bir çözüm yoludur.
Dava Nasıl Sonuçlanır? İki Temel Paylaşım Yöntemi
Mahkeme, ortaklığı sona erdirirken keyfi bir karar vermez. Kanunun kendisine sunduğu iki temel yöntemi, belirli bir öncelik sırasına göre değerlendirir.
1. Aynen Taksim (Öncelikli ve Tercih Edilen Yöntem)
Mahkemenin ilk olarak değerlendireceği yöntem budur. "Aynen taksim", ortak olunan malın fiziki olarak bölünerek her bir ortağa kendi payı oranında bir parça verilmesidir.
Örnek: 10.000 metrekarelik bir tarla, her birine 2.500 metrekare düşecek şekilde dört hissedar arasında bölünebilir. Mahkeme, bir bilirkişi aracılığıyla tarlanın ifraz (bölünme) işleminin mümkün olup olmadığını ve her bir parçanın değerinin yaklaşık olarak eşit olup olmadığını tespit ettirir. Eğer şartlar uygunsa, mülk fiziken bölünür ve her ortak kendi parçasının tek sahibi olur.
Aynen Taksim Ne Zaman Mümkün Değildir?
Mülkün fiziki olarak bölünmesi değerinde ciddi bir azalmaya yol açacaksa (Örn: Küçük bir dükkanın ikiye bölünmesi).
İmar mevzuatı gibi yasal düzenlemeler bölünmeye izin vermiyorsa.
Üzerinde tek bir bina olan bir arsa (kat mülkiyeti kurulmamışsa) veya bir apartman dairesi gibi niteliği gereği bölünemeyen mallarda aynen taksim mümkün olmaz.
2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (En Yaygın Yöntem)
Eğer mahkeme, malın aynen taksiminin mümkün olmadığına karar verirse, geriye tek bir seçenek kalır: Mülkün satılarak bedelinin ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması. Bu, pratikte en sık karşılaşılan yöntemdir. Süreç şu şekilde işler:
Açık Artırma: Mahkeme, mülkün halka açık bir artırma (ihale) yoluyla satılmasına karar verir.
Satış Memurluğu: Dava dosyası, satış işlemlerini yürütmek üzere ilgili adliyedeki Satış Memurluğu'na gönderilir.
Kıymet Takdiri: Satış memurluğu, bir bilirkişi marifetiyle mülkün güncel piyasa değerini tespit ettirir.
İhale ve Satış: Belirlenen değer üzerinden mülk, halka açık bir ihalede en yüksek teklifi verene satılır.
Çok Önemli Not: Bu açık artırmaya, davanın tarafı olan ortaklardan herhangi biri de katılabilir. Yani, ortaklardan biri, diğer ortakların paylarını ihale yoluyla satın alarak mülkün tamamının tek sahibi olma imkanına sahiptir.
Dava Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
Davanın Açılması: Paydaşlardan herhangi biri, yetkili ve görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne bir dava dilekçesi vererek davayı başlatır. Davalı olarak, kendisi dışındaki tüm diğer paydaşları göstermek zorundadır.
Tebligat Aşaması: Mahkeme, dava dilekçesini tüm davalılara (diğer ortaklara) tebliğ eder ve onlara cevap verme hakkı tanır.
Keşif ve Bilirkişi Raporu: Mahkeme, genellikle mülkün bulunduğu yere bizzat giderek keşif yapar. Aynen taksimin mümkün olup olmadığını, mülkün değerini ve diğer teknik detayları belirlemek üzere uzman bir bilirkişiden rapor alır.
Paylaşım Yönteminin Belirlenmesi: Gelen raporlar ve tarafların talepleri doğrultusunda mahkeme, ortaklığın "aynen taksim" mi yoksa "satış yoluyla" mı giderileceğine karar verir.
Karar ve Satış Süreci: Mahkemenin kararını vermesinin ardından, eğer satışa karar verildiyse, dosya yukarıda anlatıldığı gibi Satış Memurluğu'na gönderilir ve satış süreci başlar.
Paranın Paylaştırılması: Mülk satıldıktan sonra, satış bedelinden öncelikle davanın masrafları (harçlar, bilirkişi ücretleri vb.) düşülür. Geriye kalan net tutar, tüm ortaklara tapudaki hisseleri oranında ödenir.
Ortaklığın giderilmesi davası, teknik detayları olan ve doğru yönetilmesi gereken bir süreçtir. Özellikle mirasçılar arasındaki duygusal bağların ve anlaşmazlıkların işin içine girdiği durumlarda, sürecin bir profesyonel tarafından yönetilmesi, hak kayıplarını önler ve adil bir sonuca ulaşılmasını hızlandırır.
Ben, Avukat Uğur Güler olarak, yıllar içinde edindiğim tecrübeyle şunu net bir şekilde söyleyebilirim ki, en iyi anlaşma mahkeme kapısına gelmeden yapılan anlaşmadır. Mümkünse, tüm ortakların bir araya gelerek adil bir çözüm bulması hem zaman hem de maliyet açısından en verimli yoldur. Ancak bu mümkün olmadığında, ortaklığın giderilmesi davası, bir kangrene dönüşmüş olan bu sorunu kesip atmak için kanunun size tanıdığı en güçlü ve meşru haktır. Bu yola başvurmaktan çekinmeyin. Bu zorlu süreçte size en uygun hukuki yol haritasını çizmek ve haklarınızı sonuna kadar korumak için Güler Hukuk Bürosu'ndaki ekibimle birlikte Bursa'daki ofisimizde yanınızda olmaya hazırız.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Hissedarlardan biri bu davayı açarsa, diğerleri satışı engelleyebilir mi? Hayır, engelleyemez. Tek bir hissedarın bile dava açması, sürecin başlaması için yeterlidir. Diğer ortakların rızası aranmaz. Bu dava, rızaya dayalı bir süreç değildir.
2. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer? Bu davanın süresi; ortak sayısına, mülkün niteliğine, tebligatların sorunsuz yapılıp yapılamamasına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Ortalama olarak 1.5 ila 2 yıl veya daha uzun sürebilmektedir.
3. Dava masraflarını kim öder? Kural olarak, davanın başında davayı açan taraf masrafları karşılar. Ancak dava sonunda, tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri, tüm ortaklara hisseleri oranında paylaştırılır. Yani sonuçta herkes kendi payı oranında masraflara katılmış olur.
4. İhalede mülkü kendim satın alabilir miyim? Evet. Davanın tarafı olan hissedarlar da dahil olmak üzere, ihale şartlarını yerine getiren herkes açık artırmaya katılabilir ve en yüksek teklifi vererek mülkü satın alabilir.
5. Ortaklardan birinin adresi belli değilse veya yurtdışında yaşıyorsa ne olur? Bu durumda mahkeme, adresi bilinmeyen veya ulaşılamayan ortağa ilanen tebligat (gazete ilanı gibi yollarla) yapar. Süreç, bu nedenle biraz uzayabilir ancak bu durum davanın görülmesine engel değildir.
Av. Uğur Güler
