Bir mülk sahibi olarak en büyük beklentiniz, kiracınızın kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte, düzenli olarak ödemesidir. Ancak ne yazık ki, kiracının kirayı hiç ödememesi veya sürekli olarak geciktirmesi, ev sahiplerinin sıkça karşılaştığı can sıkıcı bir durumdur. Bu durum hem maddi kayba yol açar hem de mülk sahibi için ciddi bir stres kaynağı haline gelir. Peki, bu durumda hukuki olarak ne yapabilirsiniz? Kirayı ödemeyen kiracıyı evden çıkarmak mümkün müdür?
Bursa'da faaliyet gösteren Güler Hukuk Bürosu olarak, ev sahiplerinin bu süreçte haklarını korumaları ve doğru adımları atmaları için bu rehberi hazırladık. Kira alacaklarının tahsili ve kiracının tahliyesi gibi konularda, Bursa ve çevresindeki mülk sahiplerine hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunarak, sürecin en hızlı ve en az yıpratıcı şekilde sonuçlanmasını hedefliyoruz.
Ev Sahibinin İzleyebileceği İki Temel Hukuki Yol
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), kirasını ödemeyen kiracıya karşı ev sahibine iki temel hukuki yol sunmaktadır. Hangi yolun seçileceği, durumun aciliyetine ve kiracının ödeme alışkanlığına göre değişiklik gösterebilir.
1. Yol: Temerrüt (Ödememe) Nedeniyle İcra Takibi ve Tahliye
Bu yol, kirasını hiç ödemeyen veya eksik ödeyen kiracıya karşı en hızlı ve en etkili yöntemdir. Süreç şu şekilde işler:
- Adım 1: İcra Takibi Başlatma ve Ödeme Emri Gönderme: Ev sahibi, avukatı aracılığıyla İcra Dairesi'ne başvurarak "tahliye talepli" bir icra takibi başlatır. İcra Dairesi, kiracıya bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri, hem birikmiş kira borcunu talep eder hem de bir ihtarname niteliği taşır.
- Adım 2: Kiracıya Tanınan Süreler: Ödeme emrini alan kiracının önünde iki seçenek vardır:
- 7 gün içinde itiraz etmek: Kiracı, borcu olmadığı veya borcun belirtilenden farklı olduğu gibi bir iddiayla takibe itiraz edebilir. Bu durumda takip durur ve ev sahibinin itirazın kaldırılması veya iptali için dava açması gerekir.
- 30 gün içinde ödeme yapmak: Kiracıya borcunu ödemesi için tanınan yasal süre 30 gündür.
- Adım 3: Tahliye Davası Açma: Eğer kiracı, 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde de borcun tamamını ödemezse, ev sahibi için tahliye hakkı doğar. Ev sahibi, bu 30 günlük sürenin bitiminden sonra İcra Hukuk Mahkemesi'nde "temerrüt nedeniyle tahliye davası" açabilir. İcra Hukuk Mahkemeleri, bu tür davaları genellikle daha hızlı sonuçlandırır.
Yargıtay Kararlarından Bir Örnek: Yargıtay, bu tür davalarda kanunda belirtilen sürelere çok sıkı bir şekilde bağlıdır. Örneğin, kiracıya gönderilen ödeme emrinde "30 gün içinde ödeme yapmadığınız takdirde tahliye davası açılacaktır" şeklinde bir uyarının bulunması zorunludur. Bu ibareyi içermeyen bir ihtar veya ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilemez.
2. Yol: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Bu yol, kirayı hiç ödemeyenlerden ziyade, sürekli olarak geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracılar için kullanılır.
-
Koşul: Ev sahibi, bir kira yılı içerisinde, kiracısına kira bedelini geciktirdiği için iki defa haklı bir ihtarname göndermiş olmalıdır.
-
İhtarname Nasıl Olmalı?: Bu ihtarnamelerin noter aracılığıyla çekilmesi ispat kolaylığı açısından kritik öneme sahiptir. İhtarnamede, hangi aya ait kiranın ödenmediği ve ödenmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir.
-
Dava Açma Süresi: İki haklı ihtar koşulu gerçekleştikten sonra ev sahibi, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.
-
Pratik Örnek: Kira sözleşmeniz 1 Ocak 2025'te başladı diyelim. Kiracınız Mart 2025 kirasını ve Eylül 2025 kirasını vadesi geçtikten sonra ödedi. Siz her iki gecikme için de noterden ihtarname çektiniz. Kira yılının bittiği 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren 1 ay içinde, yani 1 Şubat 2026'ya kadar, "iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası" açma hakkınız doğar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiracı kirayı birkaç gün geciktirse bile ihtar çekebilir miyim? Evet. Kira sözleşmesinde belirtilen ödeme günü "vade" tarihidir. O günün mesai saati bitimine kadar ödeme yapılmazsa, kiracı temerrüde düşmüş sayılır ve ertesi gün ihtarname çekme hakkınız doğar.
2. Ev sahibi, kiracıyı kendi zorla çıkarabilir mi? Kesinlikle hayır! Bu çok önemli bir noktadır. Ev sahibi, kiracıya karşı kendi başına zor kullanamaz, kilidi değiştiremez, eşyalarını dışarı atamaz. Bu tür eylemler, "konut dokunulmazlığının ihlali" ve "kişiyi hürriyetinden yoksun kılma" gibi suçları oluşturur ve ev sahibinin kendisinin hapis cezası ile yargılanmasına neden olabilir. Tahliye, sadece ve sadece mahkeme kararı ve icra memurları aracılığıyla yasal olarak yapılabilir.
3. Tahliye davası ne kadar sürer? Davanın süresi; mahkemenin yoğunluğuna, seçilen hukuki yola (İcra Hukuk Mahkemesi genellikle daha hızlıdır) ve kiracının itiraz edip etmemesine göre değişir. Bu konuda net bir süre vermek yanıltıcı olsa da, doğru adımlar atıldığında süreç makul sürelerde tamamlanabilir.
Sonuç ve Hukuki Destek
Kirayı ödemeyen kiracı sorunu, can sıkıcı olduğu kadar hukuki olarak da dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Sürelerin kaçırılması veya usule aykırı yapılan bir ihtar, davanın reddedilmesine ve mülk sahibinin hem zaman hem de para kaybetmesine neden olabilir.
Eğer siz de benzer bir sorun yaşıyorsanız, haklarınızı en etkili şekilde korumak ve yasal süreci doğru başlatmak için profesyonel destek almanız en doğrusu olacaktır. Bursa kira avukatı arayışınızda, kira hukuku ve tahliye davaları konusunda uzman ekibimizle Güler Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Sürecin her aşamasında size rehberlik etmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Uğur Güler
Güler Hukuk Bürosu
