Kira ilişkilerinde genellikle kiracıların haklarının daha çok korunduğu düşünülse de, Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülk sahiplerine de belirli şartların oluşması halinde kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır. Ancak bu hak, keyfi bir şekilde kullanılamaz ve kanunda sayılan sınırlı sayıdaki haklı nedenlere dayanmak zorundadır. Aksi takdirde açılan tahliye davasının reddedilmesi kaçınılmazdır.
Bursa'da faaliyet gösteren Güler Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundaki tecrübemizle, mülk sahiplerinin hangi durumlarda ve hangi hukuki yolları izleyerek tahliye davası açabileceğini bu kapsamlı rehberde inceliyoruz. Türkiye'nin dört bir yanındaki mülk sahiplerini ve kiracıları hakları konusunda bilgilendirmeyi hedeflerken, Bursa'daki ofisimiz sayesinde yerel müvekkillerimize yüz yüze görüşme ve danışmanlık hizmeti vererek kolay ve hızlı hukuki çözümler sunuyoruz.
Aşağıda, kiraya verenin başvurabileceği en yaygın 5 tahliye nedenini, dava açma sürelerini ve Yargıtay'ın aradığı kritik şartları bulabilirsiniz.
1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Bu, en sık karşılaşılan tahliye nedenidir. Kanuna göre kiraya veren; kiralananı kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir.
Aranan En Önemli Şart: "Samimiyet" Yargıtay, bu davalarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırmaktadır. Örneğin, kiraya verenin aynı bölgede başka bir boş mülkü varken ihtiyaç iddiasında bulunması samimi bulunmayabilir. Mahkeme, davacının yaşam koşullarını, sosyal ve ekonomik durumunu değerlendirerek bir karar verir.
Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Yeniden Kiralama Yasağı: Bu nedenle tahliye sağlandıktan sonra, kiralanan mülk 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başka birine kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar (TBK m. 355).
2. Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Kiralanan mülkün yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiracının mülk içinde oturması mümkün değilse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kritik Nokta: Yapılacak tadilatın "esaslı" olması gerekir. Basit bir boya-badana veya tamirat, bu dava için yeterli değildir. Genellikle mahkemeler, belediyeden onaylı bir mimari proje sunulmasını talep eder.
Dava Açma Süresi: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Kiracının Öncelik Hakkı: Yeniden inşa ve imardan sonra kiraya veren, mülkü yeni haliyle kiraya verecekse, eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır. Kiraya verenin bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir.
3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiralanan mülkü sonradan satın alan yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir.
İki Aşamalı Süreç:
İhtar Şartı: Yeni malik, mülkü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bir ihtarname ile bildirmek zorundadır.
Dava Açma Hakkı: Bu ihtarı çektikten 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse 6 ay beklemek yerine, mevcut kira sözleşmesinin bitimini bekleyip sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde de davasını açabilir.
Yargıtay'ın Yaklaşımı: Yargıtay, yeni malikin gereksinim iddiasında da "samimiyet" unsurunu aramaktadır. Ayrıca, 1 aylık ihtarname gönderme süresi hak düşürücü olup, bu sürenin kaçırılması dava hakkını ortadan kaldırır.
4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/1)
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği taahhüt, kiraya verene güçlü bir tahliye hakkı sunar.
Geçerlilik Şartları: Bu taahhüdün geçerli olması için mutlaka yazılı olması, kiracının imzasını taşıması, tahliye tarihinin belirli olması ve en önemlisi kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiracının mülke yerleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir.
Dava Açma Süresi: Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.
(Bu konunun tüm detayları için sitemizde yer alan 'Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı ve Kiraya Veren İçin Kapsamlı Rehber' başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.)
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı zamanında ödemediği için kendisine iki defa haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açma hakkı kazanır.
Şartları:
İki ihtarın da aynı kira yılı içinde yapılması gerekir. (Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır, takvim yılı değildir.)
İhtarların yazılı olması zorunludur.
İhtarların "haklı" olması, yani kiracının gerçekten o aya ait kirayı vadesinde ödememiş olması gerekir.
Dava Açma Süresi: İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Yargıtay Kararları: Yargıtay, ihtarnamede hangi aya ait kiranın ödenmediğinin ve ödeme için süre verildiğinin açıkça belirtilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Sonuç ve Hukuki Destek
Tahliye süreçleri, kanunda sıkı süre ve şekil şartlarına bağlanmıştır. Bir ihtarın usulüne uygun çekilmemesi veya davanın 1 günlük gecikmeyle açılması bile hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, mülk sahibi olarak tahliye hakkınızı kullanmak istediğinizde, sürecin en başından itibaren bir kira hukuku avukatından destek almanız, zaman ve para kaybını önleyerek hedefinize en doğru şekilde ulaşmanızı sağlar.
Güler Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta ve tahliye davalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.
Avukat Uğur Güler
Güler Hukuk Bürosu
