Taşınmaz mülkiyeti, anayasal güvence altında olan en temel ve en değerli haklardan biridir. Tapu sicili, bu hakkın resmi kaydını tutar ve kime ait olduğunu belgeler. Ancak bazı durumlarda tapu sicilindeki kayıt, gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir. Hukuka aykırı veya yolsuz bir şekilde oluşturulmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve mülkiyetin gerçek sahibine iade edilmesi için açılan davaya "Tapu İptal ve Tescil Davası" denir.
Bursa'da faaliyet gösteren Güler Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukukunun en karmaşık ve hassas alanlarından biri olan tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerimize yol göstermekteyiz. Mülkiyet hakkının korunması, özellikle Bursa gibi dinamik bir emlak piyasasında büyük önem taşır. Bu yazımızda, hangi durumlarda tapu kaydının iptali için dava açılabileceğini, vatandaşlarımızın anlayacağı basit bir dille ve pratik örneklerle açıklayacağız.
Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilecek Başlıca Haller
Bir tapu kaydının hukuken geçersiz sayılması ve iptal edilmesi için kanunda belirtilen haklı bir nedenin bulunması gerekir. En sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
1. Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma)
Bu, uygulamada en çok görülen tapu iptal davası sebebidir. Miras bırakan kişinin, yasal mirasçılarından (özellikle saklı paylı mirasçılarından) mal kaçırmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış göstermesidir.
Pratik Örnek: Bir baba, tüm mal varlığını oğluna bırakmak ve kızının mirastan pay almasını engellemek istemektedir. Bu amaçla, sahibi olduğu değerli bir daireyi tapuda çok düşük bir bedelle veya kağıt üzerinde bir bedel göstererek oğluna "satmış" gibi gösterir. Babanın vefatından sonra, mirastan hakkı engellenen kızı, bu satış işleminin aslında bağış olduğunu ve miras hakkını ihlal ettiğini ileri sürerek "muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası" açabilir.
Yargıtay'ın Yaklaşımı: Yargıtay bu tür davalarda, satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki farka, tarafların alım gücüne ve işlemin mantığına bakar. Eğer ortada gerçek bir satış iradesi olmadığına kanaat getirirse, tapuyu iptal eder.
2. Hukuki Ehliyetsizlik
Tapuda devir işlemini yapan kişinin, işlem anında hukuki ehliyete (akli melekelere) sahip olmaması durumudur. Yaşlılık, akıl hastalığı (demans, alzheimer vb.) veya akıl zayıflığı gibi nedenlerle yaptığı işlemin anlam ve sonuçlarını kavrayamayan bir kişinin yaptığı satış işlemi geçersizdir.
Pratik Örnek: Alzheimer teşhisi konmuş 80 yaşındaki bir kişinin, bu durumu bilen bir kişi tarafından kandırılarak evini değerinin çok altına satması. Bu kişinin mirasçıları veya vasisi, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davası açabilir. Bu durumda, işlem anına ait hastane kayıtları ve doktor raporları en önemli delillerdir.
3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Bir kişiye mülkünü satması için vekaletname verdiğinizde, vekilin bu yetkiyi sizin lehinize ve dürüstlük kuralına uygun olarak kullanması gerekir. Vekilin, bu yetkiyi kötüye kullanarak taşınmazı kendi üzerine veya bir yakınının üzerine düşük bir bedelle geçirmesi, tapu iptal sebebidir.
Pratik Örnek: Yurt dışında yaşayan bir kişinin, Türkiye'deki dairesini satması için bir akrabasına vekalet verdiğini düşünelim. Vekil olan akraba, daireyi piyasa değerinin yarısına kendi eşine satarsa, vekalet görevini kötüye kullanmış olur ve mülk sahibi bu satışın iptali için dava açabilir.
4. Aile Konutu Şerhi Olmadan Yapılan Satış
Bir taşınmaz "aile konutu" olarak kullanılıyorsa, tapu kimin adına kayıtlı olursa olsun, diğer eşin açık rızası olmadan satılamaz. Eğer rızası alınmayan eş, bu satış işlemini öğrenirse, tapu iptal ve tescil davası açarak satışı geçersiz kılabilir.
5. İrade Sakatlıkları (Hata, Hile, Tehdit)
Kişinin, bir taşınmazı satma iradesi hata, hile veya tehdit gibi nedenlerle sakatlanmışsa, bu satışın iptali istenebilir.
Hile Örneği: Bir kişinin, imzaladığı belgenin kira sözleşmesi olduğunu sanarak, aslında tapu devir belgesini imzalaması.
Tehdit Örneği: Bir kişinin, canına veya malına zarar verileceği tehdidi altında taşınmazını devretmek zorunda kalması.
Davada İspat ve Zamanaşımı
İspat: Tapu iptal ve tescil davalarında ispat, davanın açılma sebebine göre değişir. Tanık beyanları, banka kayıtları, sağlık raporları, mesajlaşma içerikleri gibi her türlü delil kullanılabilir.
Zamanaşımı: Bu davaların en önemli özelliklerinden biri de, "yolsuz tescil" durumlarında genellikle bir zamanaşımı süresine tabi olmamalarıdır. Özellikle muris muvazaası, ehliyetsizlik gibi mutlak butlan (kesin geçersizlik) hallerinde dava her zaman açılabilir. Ancak hata ve hile gibi irade sakatlıklarına dayanan davalarda, durumu öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre bulunmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Tapuya Güven İlkesi Nedir? Tapuyu devralan iyi niyetli 3. kişi korunur mu? Devlet, tapu sicilinin doğruluğunu garanti eder. Hiçbir kusuru olmadan, tapudaki kayda güvenerek bir mülkü satın alan "iyi niyetli" üçüncü kişinin bu kazanımı kural olarak korunur. Ancak, bu kişinin durumu bilmesi veya bilmesi gerekmesi halinde iyi niyet iddiası dinlenmez. Örneğin, bir malı piyasa değerinin %10'una satın alan birinin iyi niyetli olduğu kabul edilmeyebilir.
2. Tapu iptal davası ne kadar sürer? Davanın süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin toplanma sürecine ve davanın karmaşıklığına göre değişmekle birlikte, genellikle birkaç yıl sürebilmektedir.
3. Dava masrafları ne kadardır? Bu davalarda harçlar, dava konusu taşınmazın beyan edilen değeri üzerinden nispi olarak hesaplandığı için masraflar mülkün değerine göre değişiklik gösterir.
Sonuç ve Hukuki Destek
Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkını temelden etkileyen, ciddi ve teknik davalardır. Sürecin doğru bir şekilde yürütülmesi, doğru delillerin sunulması ve hak kayıplarının önlenmesi için bir gayrimenkul avukatından destek almak hayati önem taşır.
Eğer siz de hukuka aykırı bir tapu devri nedeniyle hak kaybına uğradığınızı düşünüyorsanız, Bursa tapu avukatı arayışınızda Güler Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Gayrimenkul ve mülkiyet hukuku alanındaki tecrübemizle, haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Uğur Güler
